Schimmel und andere Mängel: Welche Pflichten hat der Vermieter?

Treten Schäden oder Mängel in der Wohnung auf, gilt es zu prüfen: Wer ist dafür verantwortlich und wer trägt die Kosten für ihre Beseitigung? Ein Überblick über die häufigsten Streitpunkte



Grundsätzlich gilt: Der Vermieter muss dafür sorgen, dass Mieter ihre Wohnung vertragsgemäß nutzen können. Er muss diese instandhalten, Mängel beheben und sich darum kümmern, dass die Wohnung und das Grundstück sicher sind - beispielsweise, wenn es im Winter glatt wird oder indem er Gasleitungen und Aufzüge regelmäßig überprüft. Trotzdem gibt es immer wieder Schäden oder Mängel, über die Mieter und Vermieter in Streit geraten. Ein Überblick
Schimmel

Schimmel an Wänden, Teppichen oder Holz ist nach der Erfahrung von Dietmar Wall vom Deutschen Mieterbund "ein sehr häufiger Streitpunkt" - und ein für Wohlbefinden und Gesundheit der Mieter nicht ungefährliches Problem, dessen Lösung sich aber oft als schwierig erweist. Hier kommt es darauf an, ob Baumängel für den Schimmel verantwortlich sind oder ein Fehlverhalten des Mieters durch mangelndes Lüften oder Heizen. Im Streitfall müsse der Vermieter nachweisen, dass keine baulichen Mängel vorlägen. "Die Beweislast liegt nicht beim Mieter", sagt Dietmar Wall vom Deutschen Mieterbund. Sind sich Mieter und Vermieter nicht einig, wer für die Kosten der Schimmelbeseitigung aufkommt, muss ein unabhängiger Gutachter die Ursache untersuchen. Gibt ein Vermieter privat ein Gutachten in Auftrag, sollten Mieter aufpassen, dass es nicht einseitig zu Gunsten des Vermieters ausfällt, rät Wall.
Schäden und Reparaturen

Grundsätzlich ist der Vermieter für die Beseitigung von Schäden zuständig. Aber auch hier ist die Schuldfrage entscheidend, wenn es um die Kosten geht: Wurde der Schaden durch äußerer Umstände verursacht oder durch normalen Gebrauch oder aber durch ein Fehlverhalten des Mieters?

Tritt oder fällt ein Mangel wie beispielsweise ein verstopfter Abfluss, Kakerlaken in der Wohnung oder undichte Fenster auf, muss dieser dem Vermieter sofort gemeldet werden. Am besten benachrichtigt der Mieter den Vermieter telefonisch, schriftlich und nachweisbar, also per Mail, Fax oder - noch sicherer - per Einschreiben. In dem Brief sollte genau geschildert werden, was kaputt ist und welche Einschränkungen dies mit sich bringt; außerdem sollte dem Vermieter eine Frist zur Beseitigung von etwa zwei bis drei Wochen gesetzt werden. Mieter haben dann einen Anspruch darauf, dass der Vermieter sich darum kümmert. Trotzdem sei es immer wichtig, auf den Einzelfall zu schauen, sagt Wall. Die Frist könne durchaus auch länger sein, wenn die Behebung nicht dringend sei oder der Vermieter die Frist nicht halten könne, weil der Handwerker länger gebraucht habe. Umgekehrt sei sie deutlich kürzer, wenn beispielsweise im Winter die Heizung ausfalle.

Lärmbelästigung und kaputte Heizungen

Wird der Schaden nicht innerhalb der gesetzten Frist beseitigt, können Mieter ihn selbst reparieren oder Fachleute damit beauftragen. Auch dann, wenn bei Minustemperaturen die Heizung kaputt ist, der Vermieter oder die Hausverwaltung aber 24 Stunden lang nicht erreichbar sind. In beiden Fällen hat der Vermieter die Kosten zu tragen. "Der Mieter kann sie dann beispielsweise von der Miete abziehen", sagt Anja Franz vom Mieterverein München. "Dies sollte aber immer der letzte Schritt sein", meint Dieter Wall. Im Nachhinein könne der Vermieter anführen, der Handwerker habe nicht ordentlich gearbeitet oder sei zu teuer gewesen. In den meisten Fällen sei es besser, Druck auszuüben, damit der Vermieter die Mängel selbst beseitige. Bei schwerwiegenderen Beeinträchtigungen wie einem defekten Boiler, einem undichten Dach oder feuchten Wänden können Betroffene auch die Miete mindern (weitere Informationen zur Mietminderung finden Sie hier).

Anders verhält es sich, wenn der Mieter für den Schaden verantwortlich ist: Kaputte Türen, weil man den Schlüssel vergessen und diese mit Gewalt zu öffnen versucht hat, oder ein gesprungenes Waschbecken, weil der beim Einzug schlecht befestigte Badezimmerschrank nicht mehr gehalten hat, liegen nicht in der Verantwortung des Vermieters. Für diese Reparaturen muss der Mieter aufkommen. Dasselbe gilt, wenn im Mietvertrag eine Kleinreparaturklausel festgehalten ist. Dann sind sämtliche Reparaturen unter einer bestimmten Grenze, allerdings nicht mehr als um die 75 Euro, Sache des Mieters und der Vermieter ist aus dem Schneider.
Lärm

Auch Lärm kann ein Mangel sein, für dessen Behebung der Vermieter verantwortlich ist. Hält sich ein Mieter nicht an Ruhezeiten oder Regeln in der Hausordnung, muss der Vermieter einschreiten.

Heizen

Vermieter müssen sicherstellen, dass während der kalten Jahreszeit von Oktober bis April (oder in einer vergleichbaren im Mietvertrag festgelegten Periode) die Heizung funktioniert. Tut sie das nicht, muss er auf die Benachrichtigung des Mieters hin schnell handeln und für die Reparatur sorgen. Sonst kann der Mieter auf Kosten der Vermieters eine Fachfirma beauftragen und/oder die Miete mindern. Wenn es außerhalb der Heizperiode so kalt ist, dass die Innentemperatur trotz geschlossener Fenster auf unter 18 Grad sinkt, muss ebenfalls geheizt werden können. Auch Durchlauferhitzer oder Aufzüge müssen funktionieren, sonst darf der Mieter die Miete ebenfalls mindern.
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