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Die Highstreet Holding GbR

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Die Highstreet Holding GbR

Beitrag  checker am Fr Feb 24, 2017 6:21 am

Die Highstreet Holding GbR ist ein Immobilien-Konsortium, dessen einziger Geschäftszweck der Besitz und die Vermietung der Warenhäuser des deutschen Warenhaus-Unternehmens Karstadt seit 2006 ist. Die Highstreet Holding ist nach deutschem Recht eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) mit einer Geschäftsadresse in Amsterdam ohne eigene Angestellte.[2] Der Unternehmensname (Firma) Highstreet ist der englischen Sprache entlehnt und bezeichnet dort die Hauptgeschäftsstraße eines Ortes.

Highstreet Holding GbR
Rechtsform Gesellschaft bürgerlichen Rechts
Gründung 27. März 2006
Sitz Amsterdam
Branche Immobilien



Eigentumsverhältnisse und Verbindlichkeitenstruktur des Immobilienkonsortiums Highstreet, 2010[1]

Im Jahr 2010 stand die Highstreet Holding im Zentrum einer der dramatischsten Verhandlungen in der bundesdeutschen Wirtschaftsgeschichte[3] während des größten Insolvenzverfahrens der deutschen Nachkriegsgeschichte.[4] Die Insolvenz von Karstadts Dachgesellschaft Arcandor AG machte auch eine Senkung der Mieten erforderlich, die von über hundert Gläubigern jeweils einzeln gebilligt werden musste. Highstreet weist wegen der Verbriefungs-Form CMBS eine zersplitterte Gläubigerstruktur auf. Während der langwierigen und belastenden Verhandlungen konzentrierte sich die Kritik vor allem auf die Highstreet-Konsorten. Doch auch die CMBS haben die Lage für Karstadt vor und während der Insolvenz zusätzlich belastet.

Struktur

Am 27. März 2006 wurde das Goldman-Sachs-Immobilienunternehmen Whitehall mit 51 % Konsortialführer und übernahm gegenüber den 49 % der KarstadtQuelle AG die alleinige Geschäftsführungsbefugnis der Highstreet Holding. Am 19. März 2008 lösten die Immobilienunternehmen der Deutschen Bank RREEF, Generali Real Estate Fund S.A., Pirelli RE sowie der Borletti Group (2 %) die Arcandor AG (bis 30. Juni 2007: KarstadtQuelle AG) als Konsorten ab. Die Highstreet Holding GbR ist über die niederländische Zwischengesellschaft[5] Highstreet Seven B.V.[6] wiederum in zwei Untergesellschaften aufgeteilt, denen die Immobilien gehören: Highstreet A Portfolio GbR mit 32 Waren- und vier Sporthäusern und Highstreet B Portfolio GbR mit 41 Waren- und drei Sporthäusern.[7] Die CMBS-Anleihen des Immobilienportfolios A gehören der Valovis Bank (bis 9. März 2007: Karstadt Hypothekenbank AG) mit 0,85 Mrd. € und die Anleihen des Immobilienportfolios B gehört den Anleihe-Gläubigern von Fleet Street Finance Two (FS2) mit 1,12 Mrd. € (Stand: August 2010).[7] Viele deutsche Finanzierungs- und Immobiliengesellschaften firmieren aus steuerlichen Gründen als niederländische «B.V.».[8]

Nach dem Stand von Juli 2008 besaß und vermietete die Highstreet Holding GbR insgesamt 164 Objekte in ganz Deutschland mit einer gesamten Brutto-Fläche von 3,2 Mio. m² (Mietfläche: 2,1 Mio. m²). Zu diesem Zeitpunkt umfasste das Portfolio 81 Warenhäuser, 9 Sportartikelgeschäfte, 28 Parkplätze, 14 Bürogebäude und 32 andere Aktiva (mit gemischter Nutzung, Einzelhandels-Verkaufsstellen, Logistik, Grundstücke etc.).[9] Nach der Insolvenz ab Juni 2009 reduzierten sich die Waren- und Sporthäuser durch Schließungen unrentabler Filialen auf 86 von insgesamt 120 Häusern.[10]
Geschichte

Im Frühjahr 2006 konnte Alexander Dibelius, der Deutschland-Geschäftsführer von Goldman Sachs, den damaligen KarstadtQuelle AG-Vorstandsvorsitzenden Thomas Middelhoff davon überzeugen, die KarstadtQuelle AG mit dem Verkauf ihrer Warenhaus-Immobilien zu sanieren.[11] Goldman Sachs erhielt den Zuschlag für den Kauf ohne Ausschreibung, obwohl sich über 20 Interessenten schon vor dem offiziellen Start der Auktion bei KarstadtQuelle gemeldet hatten.[12] Zur Begründung seiner Bevorzugung für Goldman Sachs gab Middelhoff an: „Die waren viel schneller und engagierter als andere Banken. So etwas vergisst man nicht.“[13] Die KarstadtQuelle-Immobilien wurden zum Gegenstand einer der größten europäischen Immobilienverkäufe überhaupt[14] und wurde daher als „monster deal“ bezeichnet.[14]

Dibelius gründete dafür mittels der Goldman-Sachs-Immobiliengesellschaft Whitehall das Immobilien-Konsortium Highstreet, bei dem Whitehall 51 % Anteile hält. Er ließ Highstreet am 27. März 2006[15] die erste Tranche von 51 % der Karstadt-Warenhäuser für 3,7 Milliarden Euro kaufen.[16] Karstadt verpflichtete sich neben den Mietzahlungen, sämtliche Sanierungsarbeiten der Filialgebäude selbst zu übernehmen.[17] Goldman Sachs/Whitehall erhielt dafür Gebühren in Höhe von 32 Mio. Euro.[14] Im Sommer 2007 plante Goldman Sachs nach Angaben vom Handelsimmobilien Report den Verkauf seiner Highstreet-Anteile, doch die Subprime-Krise ab Juli 2007 verhinderte den geplanten Verkauf.[18]

Ebenso erschwerte die US-Immobilienkrise den Verkauf von weiteren Warenhäusern. Erst am 19. März 2008 verkaufte die Arcandor AG (bis 30. Juni 2007 KarstadtQuelle AG) unter Beratung des Bankhauses N M Rothschild & Sons[19] ihren 49%igen Anteil an die Highstreet Holding[20] für 800 Millionen Euro,[16] die insgesamt 86 (von damals 133, heute: 120) Waren- und Sporthäuser wieder an Arcandor vermietet. Den 49%igen Arcandor-Anteil übernahmen die Immobiliengesellschaften der Deutschen Bank RREEF, Generali Real Estate Fund S.A., Pirelli RE sowie der Borletti Group (2 %). Die Mieten wurden für 15 Jahre festgeschrieben und sollten auf rund 160 Millionen Euro für die kommenden Jahre steigen,[21] „bei einzelnen Filialen auf bis zu 20 Prozent des Umsatzes.“[16]
Bewertung der Immobilien

Im Geschäftsjahr 2003 betrug der Buchwert der 190 Warenhäuser und weiterer Warenlager von Karstadt, Quelle und SinnLeffers & Co. insgesamt 2,8 Milliarden Euro.[22] Der Verkehrswert dagegen lag bei 4,7 Mrd. Euro nach Angaben des damaligen Vorstandsvorsitzenden Christoph Achenbach.[22] Eine Gesamtvermietung aller Immobilien hätte Karstadt nur zwei Drittel des geschätzten Verkehrswerts eingebracht, da Investmentgesellschaften wie Cerberus und Blackstone oft nicht mehr als 60 Prozent des Verkehrswerts bieten.[22]

Mitte der 2000er-Jahre erreichte der Immobilienboom seinen Höhepunkt und dem damaligen Vorstandsvorsitzenden Middelhoff wurde von der Finanz- und Immobilienbranche eine geschickte Ausnutzung des Booms für den Immobilien-Verkauf von Karstadt bestätigt.[18] Middelhoff konnte einen Kaufpreis von insgesamt 4,5 Mrd. Euro erzielen.[23] Der Kaufpreis wurde von der Investmentbank N M Rothschild & Sons für 7,5 Mio. Euro geprüft[24] und für günstig befunden,[11] obwohl der Preis „deutlich höher“ war als der Buchwert.[25] N M Rothschild & Sons hatte vor der Beratung (Debt Advisory) für den Verkauf des 49-prozentigen Anteils von Arcandor an Highstreet bereits im Juni 2004 die Finanzen von KarstadtQuelle einer gründlichen Prüfung ihrer Wirtschaftlichkeit unterzogen.[26] Mit dem genauen Wissen von Markt- und Buchwert von Karstadt befand sich die Bank in einem Interessenkonflikt zwischen Beratungsinteresse und neutraler Prüfung.[27] Die britische Investmentbank drängt seit Mitte der 2000er-Jahre stärker auf den deutschen Markt.[27]
Einsatz von CMBS

Um die Kaufsumme von 4,5 Milliarden € abzüglich der Provisionen nicht ausschließlich selbst finanzieren zu müssen, haben zunächst Goldman Sachs und zwei Jahre später die anderen vier Konsorten Anleihen aufgelegt und Kredite in Höhe von rund 90 % des Kaufpreises aufgenommen.[29] Als Sicherheiten dienen für die Anleihen die Gebäude, die sich alle in 1A-Lagen befinden.

Whitehall wählte als Refinanzierungsinstrument Commercial Mortgage Backed Securities (CMBS). Die Forderungen und Verbindlichkeiten wurden bei den CMBS auf die Zweckgesellschaft Fleet Street Finance Two P.L.C. mit Sitz in Irland übertragen.[30] Fleet Street Finance Two ist mit 1,12 Mrd. € Anleihen beteiligt. Diese Gruppe, intern auch Senior B genannt, soll rund 200 verschiedene Investoren (bond holders) umfassen.[31] Nach Angaben von Real Estate Capital sind es nur 50 bond holders,[14] doch viele andere Zahlenangaben dieser Zeitschrift weichen ebenfalls von den bekannten Daten ab. Anleihegläubiger mit einem großen Anteil sind Goldman Sachs mit etwa 10 % der Anleihen die State Street Bank, UBS, HSBC, Fortress und Prudential.[14]

Die Mezzanine-Tranchen mit 1,4 Mrd. € wurden an Investoren wie Banken, Fonds und Hedge-Fonds weiterverkauft. Goldman Sachs hält ebenfalls große Anteile an den Mezzanine-Tranchen.[14] In der Schlußphase der Verhandlungen mit den Berggruen Holdings wurde als ein weiterer Investor der Name der verstaatlichten Royal Bank of Scotland genannt, da diese sich weigerte, Sonderrechte für Goldman Sachs anzuerkennen.[32] In der Gruppe der Mezzanine-Gläubiger sollen über 80 Parteien vertreten sein.[33]

Weiteres dazu im Link:

https://de.wikipedia.org/wiki/Highstreet_Holding
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