BGH-Urteil zu Heizkosten

Vermieter dürfen bei der Heizkostenabrechnung nur den tatsächlichen Verbrauch in Rechnung stellen. Pauschale Abschlagszahlungen sind unzulässig, hat der Bundesgerichtshof entschieden. Mieter sollten alte Abrechnungen überprüfen.



Auf welcher Grundlage muss ein Vermieter die jährliche Heizkostenabrechnung erstellen? Nur nach dem tatsächlichen Verbrauch, hat der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe klargestellt. Die Richter gaben damit einer Mieterin aus Hessen recht, die sich vor Gericht gegen eine Nachzahlung für ihre Gasheizung von 3000 Euro gewehrt hatte. Der Vermieter hatte die Nachforderungen für die Jahre 2007 und 2008 aufgrund der Vorauszahlungen an den Energieversorger berechnet. Was die Mieterin wirklich verbraucht hatte, berücksichtigte er nicht.

Wie schon die Vorinstanzen entschied der Bundesgerichtshof damit zugunsten der Mieterin: Nach der Heizkostenverordnung dürften nur die tatsächlich verbrauchten Brennstoffe abgerechnet werden. Eine Berechnung anhand pauschaler Abschlagszahlungen würde diesem Prinzip nicht gerecht. "Damit würde auch die energiepolitische Zielsetzung der Regelung verfehlt", begründete der Vorsitzende Richter Wolfgang Ball das Urteil. Die Heizkostenverordnung solle zu einem sparsamen Umgang mit Energie motivieren: Wer weniger verbraucht, muss dies auch in der Abrechnung merken.

Eine Berechnung anhand der Vorauszahlungen könne zu Ungerechtigkeiten führen, weil dafür nur der Verbrauch des Vorjahres maßgeblich sei. "So müsste ein Mieter, der in einem strengen Winter dort wohnt, unter Umständen nur die Heizkosten für den milden Winter im Jahr zuvor bezahlen - und umgekehrt", sagte Ball.

Von dem Urteil sind bundesweit Mieter in Mehrfamilienhäusern betroffen: Viele Hauseigentümer haben die Heizkosten bisher gleichmäßig auf alle Mietparteien verteilt. Das ist nun nicht mehr möglich.
Alte Heizkostenabrechnungen prüfen

Eine Abrechnung auf Basis monatlicher Abschlagszahlungen bezeichnen Fachleute als "Abflussprinzip". Anders bei den Kosten für Wasser und Abwasserentsorgung ist das bei Heizkosten nicht rechtmäßig, so der BGH. Auch eine pauschale Kürzung der Summe um 15 Prozent könne den Mangel bei der Abrechnung nicht beseitigen.

Der Bundesgerichtshof verwies den Fall zurück an das Landgericht Frankfurt am Main. Dort muss die Vermieterin nun eine korrekte Abrechnung nach dem tatsächlichen Verbrauch vorlegen. Notfalls müsse der Verbrauch für den konkreten Zeitraum geschätzt werden, sagte Ball. "Die Energieunternehmen sind in der Lage, eine solche Abgrenzung vorzunehmen."

Der Deutsche Mieterbund sieht die Position der Mieter in Deutschland durch die Karlsruher Entscheidung gestärkt. Das Urteil "ist richtig und gerecht", sagte Direktor des Mieterbunds, Lukas Siebenkotten. "Der Mieter hat Anspruch auf eine verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung." Mieter könnten im Fall einer unzulässigen Heizkostenabrechnung eine neue Abrechnung fordern. "Ich empfehle insbesondere Mietern, bei denen Gas- oder Fernwärme-Kosten abgerechnet werden, genau hinzuschauen und gegebenenfalls den örtlichen Mieterverein einzuschalten."

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