So bleibt die Miete unten - was Mieter gegen Erhöhungen tun können

Viele Mieten steigen rasant. Doch für eine Erhöhung gelten strenge Regeln. Mieter müssen sich nicht alles bieten lassen, erklärt die Stiftung Warentest.

Jedes Jahr verschicken Vermieter über eine Million Briefe, in denen sie von ihren Mietern die Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangen. Verweigern die Mieter die Zustimmung, können Vermieter vor Gericht klagen. Doch nicht immer steht den Vermietern mehr Geld zu. Mieter sollten die Forderung prüfen.

Erfüllt der Brief des Vermieters bereits einige formale Kriterien nicht – fehlt beispielsweise das Datum oder die Unterschrift, ist das gesamte Mieterhöhungsverlangen ungültig. Mieter müssen dann nichts unternehmen. Solange der Vermieter dies nicht bemerkt und korrigiert hat, bleibt die alte Miete.

Vermieter muss Begründungen liefern

Vermieter haben das Recht, die Miete regelmäßig anzuheben. Frühestens jedoch ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung darf der Vermieter den Mieter wieder anschreiben. Entscheidend ist, ab wann der Mieter die letzte Erhöhung zahlen musste. Es kommt genau auf den Tag an.

Vermieter müssen Begründungen liefern, wenn sie eine höhere Miete fordern: Sie können auf einen Mietspiegel verweisen, die Auskunft aus einer Mietdatenbank heranziehen, ein begründetes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen vorlegen, oder sie nennen die Miete für mindestens drei vergleichbare Wohnungen.

Ob die Gründe stimmen, ist zunächst egal. Steht im Vermieterschreiben, worauf sich die Erhöhung stützt, muss der Mieter sich damit auseinandersetzen. Mieter haben ab Ende des laufenden Monats nach Zugang des Schreibens zwei Monate Zeit, es zu prüfen.

Bremse für Mieterhöhungen

Es gibt Grenzen für Erhöhungen. Die Grundmiete – also die Miete ohne Betriebskosten – darf in drei Jahren um höchstens 20 Prozent erhöht werden. Wo Mangel an bezahlbarem Wohnraum herrscht, dürfen die Landesregierungen seit diesem Sommer Gebiete ausweisen, in denen die Miete nur um 15 Prozent steigen darf. Im September 2013 gab es solche Mietbremsverordnungen beispielsweise für Hamburg, Berlin und München (aktueller Stand siehe www.test.de/mietbremse).

Unabhängig von diesen Regelungen darf der Vermieter nur so viel Geld verlangen, wie ein Mieter in Zukunft für eine vergleichbare Wohnung in der Gegend zahlen müsste.

Ohne Zustimmung des Mieters steht dem Vermieter keine Mieterhöhung zu. Er kann aber auf die Zustimmung klagen. Mieter sollten nach rechtskräftiger Verurteilung ihren Mietrückstand umgehend und spätestens innerhalb von zwei Monaten begleichen. Sonst droht ihnen die Kündigung wegen Zahlungsverzugs.

Finanztest-Checkliste:

Gehen Sie das Schreiben des Vermieters anhand dieser Checkliste durch. Wenn die formalen Kriterien schon nicht stimmen, ist das gesamte Mieterhöhungsverlangen unwirksam.

Erlaubnis. Haben Sie im Vertrag eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart? Dann steigt die Miete zeitlich und finanziell nach festen Regeln. Eine zusätzliche Erhöhung ist ausgeschlossen.

Sperrfrist. Der Einzug oder die letzte Mieterhöhung müssen mindestens zwölf Monate zurückliegen. Die neue Mieterhöhung ist auch unwirksam, wenn die letzte Forderung weniger als 15 Monate zurückliegt.

Formalien. Liegt das Mieterhöhungsverlangen in Textform vor, also als Brief, Fax oder E-Mail? Eine mündliche Forderung reicht nicht aus.

Vollmacht. Kommt das Erhöhungsbegehren nicht vom Vermieter, sondern von der Hausverwaltung oder einem Anwalt, muss eine Originalvollmacht beigefügt sein. Auf das Dokument darf der Absender nur verzichten, wenn dem Mieter die Vollmacht bereits bekannt war, weil er etwa schon den Vertrag mit der Verwaltung abgeschlossen hat.

Vertreter. Ist der Vermieter ein Unternehmen, muss die Vertretungsmacht im Handelsregister festgelegt sein. Ansonsten muss auch dieser Vertreter eine Vollmacht vorlegen. Es sei denn, der Mieter hat das Dokument früher schon mal gesehen.

Alle Vermieter. Das Mieterhöhungsverlangen muss von allen Personen kommen, die im Mietvertrag als Vermieter genannt sind. Tritt ein Ehepaar und nicht eine Einzelperson als Vermieter auf, müssen beide das Schreiben unterzeichnet haben.

Alle Mieter. Das Schreiben zur Mieterhöhung muss sich an alle Mieter richten, die den Mietvertrag unterschrieben haben. Es reicht nicht, nur einen der Mieter anzuschreiben. Prüfen Sie, ob im Brief auch jeder Mieter namentlich genannt wird.

Begründung. Ist die Erhöhung begründet? Ohne Nennung eines Grundes ist sie nicht gültig. Zulässig sind Begründungen mit Bezug auf den Mietspiegel, Mietdatenbanken, Gutachten oder der Nachweis von Vergleichswohnungen. Gibt es einen qualifizierten Mietspiegel, muss der Vermieter dessen Mietpreise zusätzlich angeben, auch wenn er die Mieten von Vergleichswohnungen nennt.

Zustimmung. Verhandeln Sie erst mit dem Vermieter, wenn Sie sicher sind, dass das Mieterhöhungsverlangen wirksam ist. Stimmen Sie nicht voreilig einer Mieterhöhung zu. Denn sie ist bindend, auch wenn die Erhöhung eigentlich unzulässig war.

Weitere Informationen: Zeitschrift Finanztest 11/2013 und www.test.de/thema/mietrecht

http://www.abendblatt.de/ratgeber/stiftung-warentest/article121366439/So-bleibt-die-Miete-unten-was-Mieter-gegen-Erhoehungen-tun-koennen.html